Inquilino moroso: quanto tempo serve davvero per ottenere lo sfratto?

Quando un proprietario immobiliare si trova ad affrontare il mancato pagamento dei canoni di locazione, la prima domanda che si pone non riguarda tanto il “se” riuscirà a rientrare in possesso del proprio immobile, quanto il “quando”.

Sebbene il nostro ordinamento preveda un procedimento speciale e sommario pensato proprio per garantire una tutela rapida al locatore — l’intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.¹² — la distanza tra i termini scritti nei codici e la realtà delle aule di tribunale può essere significativa.

Ma quanto tempo serve davvero per liberare un immobile da un inquilino moroso? Analizziamo nel dettaglio tutte le fasi della procedura, i termini di legge e gli imprevisti che possono allungare le tempistiche.

1. Quando si può agire e i tempi della notifica (1 - 2 mesi)

Prima di rivolgersi al giudice, occorre verificare i presupposti della morosità. Nelle locazioni ad uso abitativo, la legge stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Nelle locazioni commerciali, invece, si valuta la “non scarsa importanza” dell’inadempimento secondo le regole generali del codice civile (salvo la presenza di una clausola risolutiva espressa nel contratto)³.

Di prassi, il primo passo è l’invio di una diffida ad adempiere tramite raccomandata A/R o PEC, concedendo un breve termine (solitamente 10-15 giorni) per saldare il debito.

Se la diffida cade nel vuoto, si procede con la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida (e l’eventuale richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere ex artt. 658 e 664 c.p.c.)¹².

• I tempi tecnici: Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere termini liberi non minori di 20 giorni (art. 660 c.p.c.)⁴. Tuttavia, considerando i tempi necessari per il perfezionamento della notifica tramite Ufficiale Giudiziario (specialmente se il conduttore si rende irreperibile o non ritira l’atto, rendendo necessari gli adempimenti ex artt. 140 o 143 c.p.c. o l’invio della raccomandata informativa ex art. 660, ultimo comma, c.p.c.)⁵⁴ e il carico di lavoro del Tribunale competente, la prima udienza viene fissata mediamente tra i 30 e i 60 giorni dalla spedizione dell’atto.

2. L’udienza di convalida: i tre scenari possibili (da 1 a 4 mesi)

Alla prima udienza, il percorso (e con esso il cronometro dello sfratto) si divide in base al comportamento dell’inquilino.

Scenario A: L’inquilino non si presenta o non si oppone

Se l’intimato non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice — previa attestazione da parte del locatore o del suo avvocato che la morosità persiste — convalida immediatamente lo sfratto con ordinanza esecutiva (art. 663 c.p.c.)⁶⁷. È l’ipotesi più rapida: in una sola udienza il proprietario ottiene il titolo esecutivo.

Scenario B: La richiesta del “termine di grazia” (solo uso abitativo)

Nelle locazioni abitative, l’inquilino che compare in udienza può evitare l’immediata convalida chiedendo il cosiddetto termine di grazia per sanare la morosità (art. 55 L. n. 392/1978)⁶⁸. Dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può assegnare:

• un termine non superiore a 90 giorni nei casi ordinari⁸;

• un termine fino a 120 giorni se l’inadempienza (protrattasi per non oltre due mesi) dipende da precarie condizioni economiche insorte dopo la stipula del contratto per disoccupazione, malattie o gravi difficoltà⁸.

In questo caso, il giudice rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine assegnato per verificare l’avvenuto pagamento⁸. Affinché la sanatoria operi ed escluda la risoluzione del contratto, il conduttore deve versare integralmente tutti i canoni scaduti, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice⁶⁸. Se all’udienza di verifica il debito non è stato interamente saldato, lo sfratto viene convalidato senza ulteriori dilazioni⁶.

Scenario C: L’opposizione dell’inquilino

Se l’inquilino compare e contesta lo sfratto (ad esempio eccependo di aver già pagato o lamentando gravi vizi dell’immobile), la fase sommaria si chiude e non si può pronunciare la convalida definitiva. Tuttavia, se le eccezioni del conduttore non sono fondate su prova scritta, il locatore può chiedere al giudice di emettere subito un’ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva (art. 665 c.p.c.), salvo che sussistano gravi motivi in contrario⁶⁹. Ottenuta (o negata) l’ordinanza provvisoria di rilascio, il giudice dispone il mutamento del rito (art. 667 c.p.c.) e la causa prosegue nelle forme del rito locatizio ordinario per accertare nel merito chi ha ragione⁵¹⁰.

3. La data dell’esecuzione fissata dal Giudice (da 1 a 6 mesi)

Un aspetto spesso ignorato dai proprietari è che l’ordinanza di convalida dello sfratto non permette di mandare l’Ufficiale Giudiziario il giorno successivo all’udienza.

Ai sensi dell’art. 56 della Legge n. 392/1978, con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione (il termine entro cui l’inquilino dovrebbe lasciare spontaneamente l’immobile e a partire dal quale si può agire forzatamente)¹¹:

• Nei casi ordinari, tale data è fissata entro un termine massimo di 6 mesi (e solo in casi eccezionali fino a 12 mesi), tenendo conto delle condizioni comparate di conduttore e locatore¹¹. Nella prassi della maggior parte dei Tribunali per i casi di morosità, il termine concesso oscilla solitamente tra 30 e 90 giorni dall’udienza.

• Se invece era stato concesso il termine di grazia ex art. 55 e l’inquilino non ha pagato, la legge è più rigorosa: la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre 60 giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento¹¹.

4. La fase di esecuzione forzata e gli accessi (da 3 a 6+ mesi)

Trascorsa inutilmente la data fissata dal giudice senza che l’inquilino abbia consegnato le chiavi, inizia la vera e propria esecuzione forzata per rilascio ai sensi degli artt. 605 e seguenti del codice di procedura civile¹¹¹². È qui che i tempi diventano meno prevedibili.

I passaggi obbligatori sono:

1. Atto di precetto per rilascio (artt. 480 e 605 c.p.c.): Si intima all’inquilino di rilasciare l’immobile concedendo un termine non minore di 10 giorni¹³¹².

2. Preavviso di rilascio (art. 608 c.p.c.): Scaduto il precetto, l’Ufficiale Giudiziario notifica l’avviso con cui comunica all’inquilino, almeno 10 giorni prima, il giorno e l’ora esatti in cui si recherà sul posto per l’accesso¹⁴. Questo atto segna formalmente l’inizio dell’esecuzione⁵¹⁵¹⁴.

3. Il primo accesso: Alla data stabilita, l’Ufficiale Giudiziario si reca presso l’immobile. Nella quasi totalità dei casi, il primo accesso ha una funzione meramente ricognitiva: se l’inquilino non rilascia spontaneamente i locali, l’Ufficiale Giudiziario redige verbale e rinvia le operazioni a un accesso successivo⁵.

4. Accessi successivi e Forza Pubblica: Tra il primo e il secondo accesso passano solitamente dai 30 ai 60 giorni, a seconda del carico dell’Ufficio NEP del Tribunale. Se l’inquilino persiste nel rifiuto di uscire, l’Ufficiale Giudiziario chiederà l’assistenza della Forza Pubblica (Polizia o Carabinieri) e l’intervento di un fabbro per sostituire la serratura e immettere finalmente il proprietario nel possesso del bene (art. 608, comma 2, c.p.c.)¹⁴.

La presenza nel nucleo familiare di minori, anziani, persone con disabilità o gravi patologie certificate può comportare ulteriori rinvii per consentire il coinvolgimento dei Servizi Sociali del Comune⁵.

Il bilancio finale: quanto dura in media uno sfratto?

Tirando le somme, possiamo tracciare due orizzonti temporali realistici:

• Lo scenario migliore (4 - 6 mesi): L’inquilino riceve regolarmente la notifica, non si presenta in udienza o non chiede il termine di grazia, il giudice convalida subito lo sfratto fissando l’esecuzione a 30-60 giorni e l’inquilino rilascia l’immobile spontaneamente dopo il precetto o al primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario.

• Lo scenario medio/complesso (8 - 14 mesi): L’inquilino chiede e ottiene il termine di grazia di 90 giorni senza poi pagare, attende l’intero periodo prima dell’esecuzione e resiste fino al secondo o terzo accesso dell’Ufficiale Giudiziario, rendendo necessario l’intervento della Forza Pubblica e del fabbro.

Un consiglio operativo: il fattore tempo è decisivo

Poiché molti dei tempi tecnici (termini a comparire, termine di grazia, dilazione ex art. 56 L. 392/78, tempi tra un accesso e l’altro) sono incomprimibili per legge o per prassi giudiziaria, l’unica variabile realmente sotto il controllo del proprietario è la tempestività dell’azione. Attendere molti mesi sperando in promesse di pagamento non mantenute significa non solo accumulare canoni che difficilmente verranno recuperati, ma anche posticipare l’avvio di un cronometro procedurale che richiede diversi mesi per giungere al traguardo.

Fonti

1. Corte d’Appello Milano, sez. 3, sentenza n. 3349/2020 ↩ ↩²

2. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 658 ↩ ↩²

3. Corte d’Appello Napoli, sez. 4, sentenza n. 5004/2019 ↩

4. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 660 ↩ ↩²

5. Tribunale di Velletri - Sentenza 4 maggio 2026, n. 1162 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

6. Sentenza n. 79 del 29/04/2020 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

7. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 663 ↩

8. LEGGE 27 luglio 1978, n. 392 / Capo III / Art. 55. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

9. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 665 ↩

10. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 667 ↩

11. LEGGE 27 luglio 1978, n. 392 / Capo III / Art. 56. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

12. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 605 ↩ ↩²

13. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 480 ↩

14. REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443 / CODICE DI PROCEDURA CIVILE / CODICE DI PROCEDURA CIVILE-art. 608 ↩ ↩² ↩³

15. Sentenza n. 3769/2025 ↩